주택임대사업자 분리과세, 종합과세 어떤 게 더 유리할까?

 

"주택임대소득 분리과세, 종합과세 어떤 게 유리할까?"

 

요약

단순하게는!

1200만원이 안 넘으면 종합과세

넘으면 분리과세

 

 

 

┃선택적 분리과세

 

2019년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우에는

종합과세와 분리과세 중 선택 가능하여 신고할 수 있습니다.

 

① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율 (6~42%) ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

]

선택

 

 

 

┃주택임대소득 분리과세 계산구조

 

 

 

┃등록임대주택의 요건

 

위의 계산표에서 짧게 설명이 되었지만 등록임대주택과 미등록 임대주택은 세금 계산하는 구조가 다릅니다.

그렇다면 등록임대주택의 요건에 대해서 알아봐야 하겠지요?

 

첫째로, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 강기일반민간임대주택 또는 같은 조 제 6호에 따른 단기민간임대주택이어야 합니다.

 

둘째, 「소득세법」 제 168조에 따른 사업자의 임대주택이어야 합니다.

 

셋째, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 합니다.

 

 

 

┃분리과세 소득 과세표준 계산

 

∴ 과세표준 = 수익금액 – 필요경비(50%) - 기본공제(2백만원)

(등록임대주택은 60%, 4백만원)

 

1) 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록 임대 주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

*해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

 

2) 필요경비율 : 총수입금액의 50% (등록임대주택은 60%)

 

3) 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

*해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

[등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.5)]

 

4) 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합 소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

 

 

 

┃위의 공제를 적용한 사업자가 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

 

등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가

해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우에는

미등록 임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여

계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액*을

그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부합니다.

 

단, 부득이한 사유가 있는 경우를 제외합니다.

여기서 부득이한 사유는 아래의 3가지 경우로 볼 수 있습니다.

1) 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

2) 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

3) 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 ᄄᆞ라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

 

 

 

┃종합과세? 분리과세? 어떻게 신고해야 유리할까?

 

2019년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에

종합과세와 분리과세 중 선택 할 수 있다는 것 잘 아셨을 겁니다.

그럼 어떤 것을 선택해서 신고를 하는 것이 유리할 까요?

 

누진세율이 적용되는 현행 세법상 종합과세가 분리과세보다 높은 소득구간의 세율이 적용되기 때문에

단순히 생각하면 총수입금액이 2천만원이 넘지 않는다면 분리과세를 선택하는 것이

세금에 대한 부담이 적다고 생각할 수도 있을지 모릅니다.

 

하지만 연간 임대수입이 1200만원 외에 다른 소득이 없는 경우라면

분리과세보다 종합과세를 선택하는 편이 훨씬 유리합니다.

 

예를 들어 임대소득이 연간 1200만원 이하인 사업자의 경우

종합과세를 한다면 소득세율은 6.6%이지만 분리과세를 하면 15.4%로

종합과세로 신고할 때 더 낮은 세율로 적용받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

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주택임대사업을 하고 있는 사업자분들은

분리과세와, 종합과세의 차이점을 잘 염두 해 두시고

유리한 쪽으로 신고하시어 절세하시기 바랍니다!